.png)
这小区绝了！一天卖房一套半，还能涨价？
知道常年霸榜“全郑州成交量TOP1”的小区是谁吗？没错，就是它！金水文博片区，正弘数码公寓。一个开放式小区，连正儿八经的大门都没有，筒子楼，一层有十七八户的，也有二十多户的。但，在房东们含泪卖不掉房，市场低迷的当下，这小区却能做到日均成交一套半！根据贝壳数据，2023年正弘数码公寓共成交513套房。约合每天1.4套。甚至，已经连续4年位列郑州二手房成交量榜首！再看价格，尤其是二三十平的小户型，之间的成交总价还是40多万，这几年已经稳定在50多万。关键是上个月竟然还真的有成交！在各个区域各个小区成交价持续走低的当下，这样的表现相当亮眼！什么情况？为什么是它？简单来说，原因主要有3点：1、省实验中学总校划片学区！2、总价低，门槛低，没有对手！3、正弘商圈，配套成熟，交通便利！要知道，划片省实验的学区房中，除了高溢价的老破小，基本上都是大面积改善房，面积又大，单价又高。能上省实验中学的小户型只有正弘数码公寓、鑫苑世家小户型、文博公寓。这几个小区里，正弘数码公寓是单价最低的！鑫苑世家40多平的小户型100万左右，这还算便宜的，户型也不好，里面的洋房现在还卖到将近4万一平。文博公寓，有57平2房，总价120-130万，也不便宜，总价也高。而正弘数码公寓虽然梯户比较高，但面积最小，总价最低。更关键的是，以前小标间不能贷款，现在还能贷款了。这对有上学需要的家庭来说，是低风险、低投入、大确定性！周边门店的中介也这样说，成交客户买这里的目的基本都是以自用为主。这，完全是由真实需求推动的购买力！
除了正弘数码公寓，金水区霸榜前三的二手房小区还有鑫苑世家和正弘蓝堡湾。
这两个小区，去年成交量也都接近200套。文博片区最好的学区组合就是省实验中学+文化路一小。鑫苑世家可以上，学区房。英地天骄华庭是学位房，文博花园房龄比较老。正弘数码公寓中学是省实验，但小学没那么顶配，是文化路二小。另外，划片的还有一些老破小，中国银行家属院，财院老家属院，俭学街一号院，天福苑，白庙劳教所这些。双学区房里，鑫苑世家去年销量最高！根据贝壳数据，去年共成交195套，基本上不到两天就卖一套！虽说成交量比不上最顶峰，但也很不错了。小区分两个院，北边是高层公寓，1-2号楼，面积42-82平，南边是洋房叠拼，3-14号楼，大户型为主。三房最小面积89平，总价340-350万，单价接近4万了。再大就是140平三房了，中间面积段没有，再小一些的就是40-50平的小户型，单价22000-23000。而正弘蓝堡湾一共有三期，一期2010年建成，二期2013年建成，三期2014年建成，都是高层。这个小区不能上省实验中学，划片到了47中。三期对应两个小学，一期和三期是农科路小学，二期是文化路三小。显然农科路小学要更好一些，三期虽然能上农科路，但只有3栋楼，小区环境一般，二期环境更好一点，但不能上农科路，各有优劣。目前蓝堡湾一期和二期三房均价22000-23000，两房20000左右，偏改善，面积越大，单价越高。价格确实有下降，但降幅还是比同区域其他小区少一些。同区域楼盘里恒大名都降价就比较多，特别是90多平的大两房，现在卖14000-15000。看下今年刚成交的几套，单价都是14000+。去年年初这类户型的成交价可是18000！再看前年，甚至能卖到20000+！降幅达7000一平！为啥降这么多？不能上省实验，居住环境和整体管理又不如蓝堡湾，距离地铁口更远，小区人车也不分流，比较杂乱……
现在，受房价波动影响最小的刚性需求恐怕就是：学区需求！
为了能上个好学校，家长们都要赶在孩子上学前的一年或半年时间把房子和户口安排妥当。郑州的顶级双学区房到底有多贵？省实验中学家属院，文化路一小+省实验中学组合，成交价一直在30000以上。河南博物院家属院，文化路一小+省实验中学组合，整体均价32000。金元公寓(省建行家属院)，纬五路一小+郑州八中组合，整体均价25000。警察学院家属院，文化路一小+省实验中学组合，单价29000-32000。发现没，这还都是单位家属院，多层老破房！房价却一直很傲娇！事实上，如果在郑州选择绝对优质的双学区房，真没啥便宜的，想要捡漏的话，可以文末扫码加好友，我们会小范围通知。另外，还要注意一点，买房的时候，一定要选择跟小区定位相匹配的户型面积段！正弘数码公寓最大的70多平两房，总价115万左右，单价17000左右，朝北的可能更低，不到16000！关键是，70多平户型2021年总价150多万，从2021年到现在一直走下坡路，到现在总价降了有30多万！而40-50平一室一厅呢，单价20000。更小的20-30平标间呢，单价22000-23000。为什么它户型越大越便宜越贬值？正弘蓝堡湾，四房单价24000以上，三房单价22000-23000，两房呢，单价只要20000左右。为什么它户型越大越贵越保值？对于不同定位的小区，到底哪些户型才更保值？我们又该怎么去做选择？
- 金水文博片区
- 正弘数码公寓
- 省实验中学划片学区
