2024郑州楼市：救房地产，开始灌猛药！

来源：吉屋发布时间：2024-02-27 10:21:19

救房地产，开始灌猛药！

2024年，开年大炸弹，这次真的不一样。到底是什么呢？ 2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。相对比之前，1年期不变，5年期直接下降了25个基点。这次LPR的下调，其背后释放的信号，力度还是让人内心一震。首先是非对称降息到来。从去年下半年开始，降息的声音一直存在，但是央行却始终按兵不动。今年1月份，降息在大家的期盼中并没有如期而至。 2月份MLF不变，LPR却迎来大的变化。两个如影相随的数值，这次却有了脱钩的存在。为什么？去年12月份降低了存款利率，2月份又降准，给了降息空间。在这种情境下非对称降息悄然而至，也意味着央妈提振信心的意愿强烈。其次，下调力度非常大。降息出来的前天，看到的不少人预测最大的值是15基点。喏，这是大家预测的明细：本以为也是羞答答的刺激，万万没想到直接降25个基点，打破2019年实行LPR的历史之最。最近这两年5年期的变化，去年才下降了10个基点。 2022年经历了3次下降，下降的幅度都是维持5-15个基点，一年才下降35个基点。这次直接一个月下降25基点。上一次降幅这么大的时候还是2014年-2015年，复盘楼市周期正好是本轮楼市猛涨期的前期。降准+超预期降息，不得不说2024年货币政策更加宽松，大放水又一次席卷。

那么这次降息到底有什么影响？

最直接的是利好存量房购房者，月供压力又减少了。按照贷款100万，30年贷款，等额本息来说，4.2%的月供是4891元/月，3.95%的月供是4746元/月，每个月减少145元。妥妥的省下了一笔钱，时间点是下一年的1月1日或者贷款发放日。买房的人或者卖不掉房子的人又可以松一口气。买房成本降低，五年期利率下降，对楼市的支持进一步放松。我们都知道楼市的贷款基本上都是五年以上，基本上亮出态度救房地产。在这个时候，没有谁能比开发商更迅速了，9点多公布，仅仅一个小时，就有开发商跟随。郑州，直接利率从3.7%下降到了3.45%。武汉，利率从3.8%下降到3.55%。算的比较详细，30年的利息可以省10万-18.7万不等。苏州也直接最低利率到3.75%。 …… 不遗余力的抓住利好政策，去化楼盘库存是每个开发商目标，当然这次也是。利好首套，二套利率依旧比较高。首套利率下降，二套却是比较高的。就以郑州为例，商贷首套3.45%，二套则是4.15%。首套的利率到底有多低？公积金的政策首套是3.1%，公积金与商贷的差距逐渐在减少。对于改善二套则是依旧要关注的对象，毕竟优惠力度一般。但是问题来了，这真的能解决楼市的燃眉之急吗？显然在政策出来的那一刻，你已经有答案了。毕竟在楼市下行期，虽然每个城市执行的加减点不同，利率也是一直在下降。来看贝壳的数据： 2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。就以1月份来说，嘉兴、徐州、廊坊、东莞、呼和浩特、佛山、南京等基本下降的幅度在10-30个基点。截止到1月中旬，60多个城市利率已经跌破4进入3的时代。虽然利率下降一直在，但年前年后态度的转变，此刻你切身的体会到，那就是：不遮遮掩掩，羞羞答答，直接就是猛，就是干！

接下来千万不要限制想象，对楼市来说，今年的力度会让你不断心惊肉跳！

为什么？在这背后，汇总一个字就是，难。首先，土拍规模10年新低。根据克而瑞统计，2023年全国卖地收入为3.75万亿，降幅达到了18%，是最近三年的新低。比如：成都，2023年1132亿元，2022年1957亿元，下降42% 广州，2023年1180亿元，2022年1552亿元，下降24% 深圳，2023年312亿元，2022年732亿元，下降58%。 …… 这还是热门城市，一些三四线城市萎缩更厉害，比如郴州同比下降70%，张家界下降95%，泰安下降68%，丽江下降54%等等。可以预见财政的艰难，工资延发，鼓励下海在这些地方上演。再来销售： 1月份30城新房销售面积，环比下降31.6%。同比去年1月（含春节）还是不足，成交量达到了新低。其中，二线城市下降是比较明显的，南京，长沙，武汉，青岛下降在50%以上。重庆，苏州，西安下降在30%左右，而三四线城市唐山下降80%…… 就连最近春节成交也是如此，同比下降4成。一线回落，三四线没有返乡置业，超30个三四线城市环比下降81%，同比下降43%，其中惠州更厉害，环比下降了100%。由此来看，一级、二级市场都看到了楼市的艰难，在政策的一次次博弈中，丧失了机会，呈现不达预期的效果。比如，去年11月，房企白名单喊了好久，说了一遍又一遍，到最后有些房企依旧变成颤颤巍巍。 2024年这一年显然不一样。 1月30日中午有消息说项目融资白名单，晚上的时候南宁的第一笔贷款就落地了。在2月初有数据统计就有超过1749个白名单出来，就是这么的速度。另外，还有前几天某城市发的令人震惊的政策：首付比例跌破了10%，财政出钱帮购房者垫付首付，垫付月供！虽然后来官方删除了内容，但是也让人看到现在的政策还没有出尽。 2024年，我们将会看到更为大尺度的救市政策！

最后，大幅度降息已来，但是楼市政策只是刚刚开始！

利率刺激虽然不是救楼市的关键，但在这个过程中是信心的提升。不买，不敢买，犹豫，入手，这种想法的转变是最为关键的。市场反应比政策会延迟1-2个月，如果不达预期，轰炸不会停。 2024的主旋律一定是：救，救，救，一直救，救到有效果为止！在这个过程中应该怎么做？时刻保持捡漏的心态，特别是二手房，法拍房的机会是非常大。在低利率时期，银行存款和提前还贷又成为了不少人纠结的选择，真的没有机会，可以选择提前还。重点提醒，需要卖房的人，请时刻准备着，特别是三四线要置换。进入存量时期，没有多余的现金流，转移支出已经成为常态。至于何时进场，如果自住想要抄底太难了，但2024年肯定比2023年要好，长期来看基本也要两三年后了！