*近的郑州，似乎被“降价”搞得人心惶惶。

从环郑到近郊，从三环到主城，降价、特价如同病毒一样野蛮蔓延。

购房者们呈现出两种心态：郑州房价要崩了，现在应该观望等待；或者是郑州特价房涌现，现在应该捡漏进场。

但是，无论是观望还是捡漏，都不应该是此时购房者应该表现出来的理性心态。

越是此时，我们越应该正确认识市场，看清降价背后的市场真相，探寻郑州房市的未来走向，做出真正理想的判断。

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降价背后的市场

疫情之后，楼市开始恢复正常。不少楼盘趁着市场复苏，经济回暖，开始执行价格回调。

然而，市场复苏了，市场的信心似乎并未复苏。经济回暖了，老百姓的经济实力好像并未回暖。

金九银十开始，特价房大行其道，并且有愈演愈烈之势。

根据不完全统计，截止到11月上旬，郑州市场先后有30多个项目推出特价房或者直接降价，覆盖了环郑远郊、三环主城等郑州所有区域，其中不乏万科、融创、恒大等一线房企。

一些远郊盘价格跳水，一些曾经的神盘降价幅度甚至达到30%。在四环沿线，原本单价12000是底线，如今却都有房源跌破底线。

南四环附近的融创城、碧桂园时代城，西四环附近的正商湖西学府、荣盛祝福花语水岸等都出现不同幅度的调价，时隔4年，郑州四环终于再次出现单价10000出头的房源。

一时间，降价盘、特价房似乎成为市场的主流。

但真实的市场，绝非如此。

特价房并不是稀罕物，不仅仅在市场下行期有，在楼市*火爆的时间周期，特价房也会出现。在某些程度上所谓的“降价”的意义大于形式，噱头大于实际。

市场上的降价房源大概有这样三种：

*种就是本身不好卖的房源，通过特价房拉动销售。

其中包括烂尾或者濒临烂尾的项目或者一些物业类型不明确不好卖的项目，还有部分项目的尾盘，边角料地块和楼层。

比如嘉业嘉境上品，号称金二环占位，但是单价只有9800，了解情况的都知道这不过是当年长江一号的化身，目前状态是无限期延期交房，业主维权不断。

再者比如金水核心某类公寓住宅产品，产品类型特殊，筒子楼高梯户比，而且商住一体，补贴3年房贷，综合单价到了11000-12000元/平。

第二种是缺乏支撑的远郊在挤水分。

平原新区、荥阳东、南龙湖以及绿博等片区，都出现多项目大幅度降价，主要是因为房价透支严重，目前区域现状无法支撑房价，处在挤水分阶段。特别是平原新区，5字头的楼盘比比皆是，恍惚回到了5年前。

比如蓝光凤湖长岛从单价8300毛坯，降到单价6800送车位送装修。再比如单价5字头开盘横扫平原新区的融创文旅城。

与其说降价，倒不如说开发商正视了区域和市场，给出了更合理的价格。

第三种是刚需和刚改类产品的滞销大户型。

这种也是市场上*多的，而且极容易被购房者接受的特价房。

嘉业嘉境上品123平与77平的户型单价价差*达1000元。

融创城部分大面积段户型单价10500，回归万元时代。

绿地花语城118平户型单价10800-11000。

绿地城88平单价11000左右，但是120-125平的单价只有9700，140平单价更低，只有9500。价格随面积增加递减。

华瑞紫韵城大面积户型加钱送车位。

融侨悦城89平的单价12500，107平的单价12200，121平单价11700，价格随面积增加递减。

大正水晶森林特价房源89平单价12000，115平125平单价11000左右，价差达1000元。

美的瀚悦府115平特价11000元。

通过近期比较热门的降价房源的梳理可以发现，真正有价值的降价房源是极少的。

而那些降价的房源或者是有一定的风险和不利因素，或者就是上车门槛相对较高的大户型。

总结一下就是，不能买的房子才是所谓的降价的主流，刚需盘里的大户型更容易推出特价房。

而那些地段核心，拥有资源优势，户型设计合理的项目，以及80-90平的小户型为主的项目，抗跌性就比较强，成为市场的销售主流。

所以，人们所担心的大跌普降，郑州房市并不存在。

郑州人甚至不用太过于担心房价的未来，因为郑州房市*的支撑，依然是前赴后继源源不断的刚需群体。

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刚需拯救市场

市场的真相往往通过数据反映出来。

从克而瑞发布的数据可以看出郑州市场户型面积销售结构的变化。

图片来源：克而瑞

2020年整体成交中，刚需占比还是处于上升期，80-100平刚需产品成交占比为36%，仍是市场主力；100-120平成交占比24%，140-180平成交占比为14%。120-140平的改善主流面积成交占比仅占18%。

就2020年前十个月的情况看，100-120平面积段占比扩大明显，100平以下的产品成交也有回升的迹象。

这就意味着，刚需客群依然是郑州今年房市的主力客群。

把视角在时间维度上拉大也能看出，近10年时间，郑州主力成交面积段依然是100以下的刚需产品，占比维持在40%左右，2014年达到峰值的44%。

再者，刚需强有力的支撑下，郑州房市还迎来了大批改善客群的支撑。120-140平米之间产品占比，从17%攀升至*时的24%，2019年占比20%。

2020年前十个月120平以下刚需面积段占比达到了60%，120-140平的改善面积段仅占18%。

可以说，近10年来在郑州买房的人，八成都是刚需和刚改人群，这些人*喜欢追捧的产品面积在80-140平米之间。

无可否认的事实便是，目前郑州的市场还是刚需和刚改的天下。

理性的人从来不会为刚需市场而担忧，因为刚需产品特别是100平以下户型很少参加“促销打折”活动，有广大的刚需客户托底，市场就不会输掉底裤。

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开发商不是活雷锋

2020年市场还是刚需的市场。有几个现象可以关注：

1、郑州涉宅用地成交溢价率持续走低，10月涉宅用地停供，11月供应量也大幅度缩减，且多为后续用地，市场上面粉在减少。

2、市场总体价格横盘且分化明显，呈现“工字型”，刚需和豪宅愈发坚挺，大户型改善户型降价增多。

3、成交占比上，刚需和刚改为主的基本盘不会长期存在，郑州从刚需到改善型市场的发展，必然需要有房价上涨的支撑。

还有一个原因，部分大型房企迫于“3道红线”的压力，不得不以价换量，以求降负债。这并不能真正反映市场的真相，是政策因素引导的营销策略的变化。

有大量的刚需群体托底，将销售困难甚至滞销的大面积户型、顶层次顶等户型进行促销，既能消化库存，又能带动主流面积段的销售，是一种有效的风险转移和资金回笼的营销策略。

短时间硝烟弥漫的价格战，会引发郑州房价持续下跌吗？

答案是否定的。

1、从发展大都市区、城市化完成度、人口吸附力、调控趋势等方面预判，至少未来10年内，郑州房价都将稳中有涨。

2、河南省的1亿人口，郑州1000多万人，仅占比不到五分之一，首位度明显不够。目前郑州大概有193万的中*生，100万的在校大学生，年轻人占到郑州人口的40%，这部分人都是将来的刚需购房潜力人群。

3、在中部五省中，郑州的GDP在本省的占比中是不高的，仅为21%左右，同样的武汉占到湖北省的37%。经济提升空间巨大，虹吸会继续存在，也势必会吸引大量的刚需群体*。

4、郑州的城市基建完成度较高，快速路基本建设完毕，地铁网线已经大规模布局，米字型高铁也即将成型。在省会城市中旧城改造完成比较好，这部分红利都会转嫁到房地产。

5、郑州土地供应收紧，打破了此前的“勾地”机制，地价在涨，各类建安、人工成本也在涨。

城市更新、房价水涨船高，但是郑州的产业却并没有跟着一起风生水起。企业盈利水平一般，导致郑州没有形成大规模的白领金领群体，人均收入较低，居民可支配收入也涨幅有限。购买力水平跟不上，郑州刚需市场的现状还会一直持续下去，并且十分的坚挺。

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