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大变局，房地产迎来新转机？
当下是流行小作文的时代，隔一段时间都会出来一个小作文在各个社交媒体上传播。进入到4月，站在二季度的起始，最大的小作文有两个。一个小作文是说，我们可能在下半年迎来QE。另一个小作文是说，我们可能接下来针对房地产采取重大举措。不管是哪个小作文，都说的言之凿凿，有模有样，让一众吃瓜群众浮想联翩。QE这个东西自从2001年由日本央行提出并操作之后，好似就变成了一个可以经常用的工具，动不动就被大众媒体拿出来炒作炒作。奈何QE的使用标准非常严格。作为一个货币的数量工具，它一般是在价格工具失效的情况下，才被拿出来使用的。也就是说，当利率降到0，还需要刺激经济时才会祭出QE。对比下我们当下一年期3.45%，五年期及以上3.95%的利率，我们离使用QE的标准还有很遥远的距离。相对于QE，我们更应该把目标聚焦到和房地产有关的政策上，尤其是砸向房地产行业的钱。今年的一季度，和房地产行业相关的资金、政策层出不穷。1-3月，砸向房地产行业的资金不算少。央行重启PSL，去年12月投了3500亿，今年1月投了1500亿，加起来投了5000亿用来支持三大工程建设。今年一季度政策性银行授信万亿来支持城中村改造，截止今年3月上旬，国开行发放了城中村改造专项借款614亿，农发行发放城中村改造借款567.46亿。加起来超过了1千亿。地方专项债增加了城中村改造、保障性住房两个细分投向，保障房及城改纳入2024中央预算内投资支持范围，申报成功后项目总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。资金砸向了房地产，但是具体的用途转了方向，投入了城中村改造和保障房市场。今年一季度的救市政策一轮接着一轮。按照克尔瑞的统计，今年一季度全国至少有157个省市出台了152次的政策放松。这其中以深圳为典型代表，真正做到了楼市政策的大松绑。预计进入到二季度，大概率还会有行政性的政策放松。自从2022年打响救市第一枪之后，楼市的政策越放越松。封印一条一条的解除，楼市越来越像市场化方向走去。
房地产新时代的起始
这是房地产行业新周期的起始，我们已经站在了房地产新时代的门槛上。透过政策的窗口向里面望，就能发现两个极其明显的趋势。一个趋势是，配租型保障房和配售型保障房相继入市，刚需的买房需求分成了三个不太相关的市场——长期租赁、保障房、刚需型商品房市场。另一个趋势是，楼市的行政性限制政策相继退出舞台，供给和需求自行决定房价，房价全由市场说了算。按照这两个趋势发展，楼市里的房产开始更加剧烈的分化。刚需的商品房市场，出现了供给和需求的迅速萎缩。当初想要买刚需小户型的人，现在他投向了保障型的住房市场，可以选择长期租赁，可以选择购买配售型保障房。保障房作为刚需型商品房的对手盘，直接抽底了本属于刚需房市场的刚需。刚需商品房的供给也会大幅减少，因为经过这一轮的震荡，能够活下来的开发商数量很少了，这些能够活下来的开发商具有拿地选择权，它们只愿意在城市的核心地段做改善型的商品房，而没有兴趣去给已经萎缩的刚需盖房子。刚需商品房，可能剩下了逐渐老去的二手房市场。改善和高端商品房市场，依然是开发商们的选择，也依然是改善和高端客群的选择。因为活下来的开发商少，盖改善和高端住宅的开发商少，开发商就掌握了定价权。掌握定价权的开发商会将新建的改善和高端住宅价格定得高高的。既然不能规模化开发，那就每一套房子都做出利润。以后的改善房和高端住宅市场就是一个和刚需商品房完全迥异的市场，它承载着人们对好房子的需求，对财富和身份的向往，变成了一个涨跌自由的小众市场。楼市里的刚需和改善房产，从此以后分道扬镳。
理性持有，挑选优质资产
这就是以后楼市里房产分化的路径和结局。我为什么给大家聊这些，为什么要聊未来3年、5年以后的房地产终局？是因为在当下恐慌性卖房的情绪之下，出现了不少好房子的错杀。这两天深圳南山的网红标杆华润城润府二期出现了一套笋盘，150㎡的大三房中高楼层，仅售1888万。这套房子相较于同户型的历史最高价3288万，跌幅高达44%。这是一个妥妥的网红豪宅房子被错杀的故事。好学校，好位置，次新好楼盘，好户型好房源，竟然房价降了44%。不知道这个业主出于什么样的心理卖掉这套房子，但是就最近一个多月找我咨询的
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