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郑州公寓市场现状
过去几年，郑州的公寓市场虽然并不景气，但仍有一些项目偶尔出现，保持一定的存在感。然而，今年以来，郑州市场上已经没有公寓项目再有所动静，公寓的存在感直接降为零。目前，在售的公寓项目仅剩两个：金地峯尚和绿都云立方。金地峯尚去年开盘，平层单价5000+元/㎡，Loft单价7000+㎡，今年底交付，看来也只能卖到现房了。相比之下，绿都云立方在2019年均价为10000元/㎡，如今Loft的价格已降至6000元/㎡，但仍然无人问津，交房两年后仍持续在售。公寓作为一种边缘化的房产产品，受周期影响较大。住宅销售难度大，公寓更是雪上加霜，加上政策限制和客户认知变化，导致销售额大幅下滑，库存不断增加。2017-2019年公寓市场热火朝天，但自2019年以来，即使不惜降价，许多公寓仍需现房销售。这直接导致了郑州公寓库存在之后三年达到顶峰。2020年，郑州公寓库存490万㎡；2021年，达到534万㎡；2022年，降至506万㎡。供大于求的严重情况导致公寓产品处境更加艰难，价格和销售量齐跌，去化周期逐渐延长，甚至陷入恶性循环。为了减少公寓库存，广州上个月已停止商务公寓等住宅项目的审批。然而，单纯解决供应问题并不足够，无法激发需求，公寓产品仍然无人问津，甚至逐渐被市场所抛弃。因此，目前最好的去库存方法对存量公寓来说就是被收编为人才公寓，这也是最直接的途径。
郑州人才公寓建设情况
郑州最早在2017年开始提出建设人才公寓的构想，直到去年，郑州陆续投入市场数万套人才公寓。据官方数据显示，2023年，郑州市全年将有23个人才公寓项目投入运营，总计50681套。郑州人才公寓房源筹建方式主要有三种：一是盘活存量，市、区政府国有平台公司采用回购、自持转化、回租、改建等方式盘活存量公寓、住宅、安置房用于人才公寓。二是政府统建，市、区政府根据城市规划和产业需求，集中规划建设人才公寓。三是单位自建，高校、科研机构和引进人才较多的企业可利用符合政策规定的自有土地建设人才公寓。其中最关键的是盘活存量公寓，对于郑州大部分公寓库存来说，这简直是救命稻草。许多大规模城市改造项目中的公寓产品如今都成为人才公寓。例如，去年投入使用的华瑞紫银华庭的公寓被整合为春藤美寓，瀚宇天悦城的公寓整合为金冠美寓。另外，今年投入使用的保利文化广场的公寓整合为枫杨美寓，汇泉西悦城的公寓整合为玉轩美寓，华瑞紫韵城天园的公寓整合为长椿美寓等。根据数据显示，截至2021年底，郑州公寓库存534万㎡，按照近一年的去化速度，需13年才能全部消化。但到2024年3月底，公寓库存降至350万㎡，减少了184万㎡。在政府继续回购的情况下，公寓库存去化周期从原来的13年降至不到2年，解决了公寓库存问题，也改善了城市形象。
人才公寓对租赁市场的影响
在租赁市场上，人才公寓凭借绝对优势给租赁市场带来了巨大冲击。人才公寓的租金标准不高于同地段市场租金的70%，平均一居室每月约600元，两居室每月约1100元。以今年配租的商鼎美寓为例，位于东站附近，房源包括34-46㎡的一室和约60㎡的两室，租金在979-1478元/月之间。而在相同地段，新发展的楷林广场月租金为2300元/月。另外，常西湖四环外的玉轩美寓全部为25-46㎡的一室户型，租金在271-388元/月之间。同一地段，汇泉西悦城2号院76平的两室一厅租金为1100元/月。尽管根据位置不同，租金会有所差异，但人才公寓的租金优势仍然明显。此外，人才公寓更为便捷和安全，从申请选房开始全部线上操作，省去了很多麻烦，也不用担心高额中介费或被中介骗取房租或押金。人才公寓的环境和配置并不逊色，甚至超过一些出租房，更符合年轻人的需求。截至去年底，郑州市人才公寓吸引了博士、硕士研究生入住，非郑州户籍占比高达85%。人才公寓的运营对于吸引人才和提供基本住房保障起到了重要作用，同时通过收购存量公寓转为人才公寓，也在很大程度上减轻了郑州市场上的公寓库存压力。郑州人才公寓模式已成为全国典范，实现了消化市场公寓库存和满足人才住房需求的双赢。
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