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市场需求趋势：很快，市场将没有小三房！
最近调研发现了一个很有趣的现象。 各项目最小的户型都越做越大了！ 保利大都会：98平小三房起步； 招商时代锦宸：95平小三房起步； 保利文化广场三期：94㎡小三房起步； 绿城诚园：95平小三房起步； 保利缦城和颂：98平小三房起步； 郑轨云麓：101平三房起步； 华瑞紫韵城二期：101平三房起步； 兰溪书院：108平三房起步； 美盛金水印：115平三房起步； 万科山河道二期，129平三房起步； …… 这里面有刚需盘，也有改善盘，最小面积都是90多、100多平的三房。 看，郑州的刚需小三房，已经迈入90多、100多平的时代！ 曾经爆火的89平小三房，反而不太常见了。 不仅如此，本身大户型的面积也越做越大！ 比如兰溪书院，最大的四房做到185平。万科山河道二期，最大的四房做到185平。美盛金水印二期，最大的户型做到188平。中原华曦府，最大的户型做到192平。 甚至，我实地调研时见到了越来越多200平以上的大户型！ 这是蝶湖书院286平的超大户型，有5个卫生间哦！ 这是碧桂园云顶244平的超大户型： 这是中海时光之境210平的超大户型： 要做就做到最大，相当炸裂！ 一切的一切都在证明，大户型正在成为市场需求的主流！
小三房市场分析：往日热销现象何去何从？
什么情况？前几年卖的最好的不是89平小三房吗？ 扒一扒曾经的热销战绩： 二七区东原晴天见89平小三房最早售罄；二七区盛润运河城89平小三房没多久就被一扫而光；高新区东原阅城一期89平小三房几个月就一套不剩；…… 看看这些小三房当年的战斗力有多强！ 我们统计了2017到2023年这几年郑州新房的成交量。 数据来源：贝壳 近7年间，郑州一共成交了90万套新房，哪怕平均按40%的小三房占比统计，也有近40万套。 这是一个不小的数字！ 为啥前几年紧凑的小三房这么抢手？ 房价上涨行情下，越小的户型、越多的功能，就意味着越高的性价比！ 房价那么高，谁不想要个功能齐全、总价又低的房子呢？ 甚至，何止89平小三房，70多平、60多平的小小三房都一个个冒出来了！ 这是郑州某小区约68平的户型，做到了三房一厅一卫！ 第一眼看上去很有亮点对不对，小三房的面积得到进一步压缩。 为啥可以做出这样的户型？ 它的标准层是这样的。 大家都知道，我们买的户型面积是建筑面积，还有得房率这个东西。 一些公摊面积会平均分摊到购房者头上。 即便是89平的建筑面积，乘以一般情况下75%的得房率，实得套内面积不会到70平！ 这是我之前看到小三房的一个次卧，谁懂，真的很小！ 关键是，这些小三房的布局都还很类似，也很少能看到让人惊艳的。 有一个原因，它们一般都是中间套！ 在传统的两梯四户高层里，每一层都被分成边套和中间套。 由于中间套有天生的局限，大量的设计重点都放在了边套。 所以，很长一段时间，我们看到的小三房都是这个样子的。 喏，看楼层平面图吧！ 客厅和主卧全朝南，两个次卧局部朝南。 它最大的劣势就是，北面的公共走道、电梯厅、楼梯间等都在中间，影响了通风，靠北的两个卧室采光也不好。 后来，又出现了这样的中间套小三房。 这样的户型基本解决了北向通风的问题。 看一下楼层平面图： 大概是这样的结构，两梯四户，中间一个空中连廊，电梯间和楼梯间分置两侧，解决了厨房、卫生间和北向卧室的通气问题。 虽然整体通风效果不是很好，但和传统的中间套相比还是有优势的。 但，这样的户型也有问题。 因为存在于两梯四户的标准层，开间和进深都被卡死，尺寸基本都是居住下限，再变动就会对建筑规范发起挑战！ 所以到目前为止，我们看到的两梯四户中间套小三房，大概都是这个样子。 而房地产正慢慢脱离金融属性，自住和使用需求越来越明确。 这样的房子越来越多，又大量同质化的时候，未来真的好出手吗？真的能保值吗？
大户型市场趋势：大户型成为新宠，小三房失去市场吸引力！
其实我们现在需要置换的时候才发现，很多小区因为大户型稀缺，反而大户型的单价更贵了！ 上周做市场调研，中介小哥跟我说： 知道现在什么样的房子最好卖吗？ 140平的！ 几乎每个小区只要是140平的房子，拿出来基本都有人约看房。 看，同一个小区，小户型的单价比大户型低4000-5000，但带看量还不到大户型的一半！ 这个更夸张，同一个小区，小户型和大户型的挂牌价差竟能达到13000-14000，总价差300万！ 包括一些新房项目，最先卖掉的都是大户型。 比如高新区的谦详云栖，就是143平的四房户型最先售罄。 小三房几乎失去了市场吸引力，成交占比迅速下滑！ 过去可能很长时间没有大量供应过的140平面积段，现在市场有了更多需求。 如果大家还不信这件事，看看这两年开发商在做什么吧。 美盛金水印二期，做了全新升级，又是铝板，又是石材，又是玻璃幕墙，还有风雨连廊和下沉式庭院，户型145平起步。华润润府，是的，高铁东广场终于有动静了，中原超级总部基地首个楼盘，又是华润操刀的润系产品。中海时光之境，全部洋房、全部四房、全部改善。蝶湖书院，滨河改善天花板，玻璃幕墙、双下沉式庭院、奇偶层错、户型169-286平。…… 不知不觉间，这些将入市的新项目，已经跟市面上大部分产品拉开巨大差距！ 就好比黑白电视机被彩电打压，如果你想住得更好更舒适，那就去换房子。 改善从来都是被支持的，置换更好的房子，也更符合未来主流！
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