长三角哺育了上海，珠三角孕育了广州和深圳，同样与河流有关，位于黄河入海口的济南，却在整个山东半岛都挺不直腰杆，房价阴跌12个月，被称为全国*惨的省会城市。

 

不过*近，这个*惨省会似乎迎来了转机。

8月31日，政治局会议审议了《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》。

这是自去年9月座谈会后的再次提及，政治局审议意味着这一惠及黄河流域的国家战略即将出台。其中，济南作为黄河中心城市的重要地位也多次被提及。

这是，政策给济南助力的意思？

济南，可以飞一会了？

1 

这一纸政策，确实落在了济南*需要的地方。

济南苦黄河久已，“北跨”的心早已按捺不住。早在2006年，济南政府就将“北跨”写进城市规划之中，比郑州早了近十年。

为什么？

因为济南的位置太尴尬了。南部是以泰山为代表的绵延山区，往北又为黄河所拦，城区只能在夹缝中求发展，被迫向东西延伸，城区格外狭长。

狭长的城市规划，使得济南城区格外拥堵，济南能拼过北上广深的，也就这一个“堵”了！

 

城市腹地严重不足已经足够艰难，更难的是城区地质结构还格外复杂。济南地下为独特的喀斯特地貌，更要命的是，还隐藏着丰富的泉脉资源，这给予了泉城特色，但也极大放缓了城市的发展速度。

济南的地铁也因此晚了将近二十年。

2002年是济南*接近地铁的时刻，一度请到中科院与中国工程院的院士前来勘察，但得出的结论均是：济南的轨道交通要格外慎重，让泉水断流是千古罪人。

直至2019年4月1日，济南才勉强迈入地铁时代，是15个副省级城市中*晚的一个！

一个城市的想要壮大，是不可能离开土地的。济南的城区腹地受阻，地质又格外复杂，想要进阶，“北跨”是必然动作。

黄河，是济南破局的关键。比起南部“移山”，北跨黄河更易实现。并且，跨过黄河后，迎接济南的是一片广袤的平原，更易纾解城区拥堵与承接产业人口转移。

但想跨越黄河，远没有那么简单。黄河流域*的痛点，在于生态恶化。

中上游水土流失，带来巨量的泥沙，在下游段堆积形成了夸张的地上悬河。水量堪忧，时常断流，作为水运的价值实在堪忧，白白浪费了济南沟通内外水运的优质区位。

并且，堆积的泥沙土质松软，抗洪压力巨大，北部不仅要留做泄洪区，即使想要通桥，技术难度也很高。

这在很长时间内，限制了济南“北跨”的步伐。

而黄河流域生态保护与高质量发展战略，恰恰要治的就是黄河生态的根。区域协同治理，对于下游的济南来说太重要了。

2020年，济南将“北跨”战略升级为“北起”，黄河流域战略布局也呼之欲出！

政策的春风，吹在了济南的心坎。

但是这股风还得再吹一会，眼下济南的楼市似乎没有这么简单复苏！

 

2 

此刻济南的楼市像掉进了冰窖，凉的透透的。

说是惨淡，一点也不过分！二手房房价持续阴跌近12个月，8月均价1.5w元/㎡，同比下滑17.15%，下跌势头仍未停止。

新房市场表现稍微好一些，但波动中回落趋势依旧明显，尽管8月新房价格有所抬头，但是成交量没有太大突破，新开盘成交率持续走低，去库存压力持续攀升。

   

这份低迷早有预兆，这些年济南的发展实在平平！

直至2018年，济南GDP才勉强超过烟台，堂堂省会城市终于排到全省第二的位置，何其艰难。2019年，依靠兼并莱芜，济南GDP涨至9443.37亿元，才进一步拉开与烟台的差距，跟上青岛的步伐。       

今年是十三五的收官之年，也是济南的关键之年。济南立志2020年加入GDP万亿俱乐部和冲击千万人口的目标已在眼前。GDP上的差距依靠兼并勉强缩小，但人口流入上的乏力实在难以掩盖！

济南人口净流出已经持续8年之久！至2019年年末，常住人口还不足900万人。同样是副省级城市的成都，已经远远甩下济南700多万人了！

济南真该急了！

济南也确实急了！为了吸引人口流入，济南采取了*为简单粗暴的方式，就是放松*。

5月28日，济南市发布了*细则，基本实现“零”门槛*，提供人才、高校学生、居住、就业、亲属投靠等六类途径*。

中专及以上学历人员即便在济南市无房也可*。  

济南的大中专院校（含技工院校）在校学生，均可在就读*学生集体户*，外地的在校学生，可在济南市、区（县）人才集体户*。 

 无产权房屋的可选择在租赁住房等地*  

 录（聘）用、务工经商、创业等人员，可多途径选择方式*。  

将亲属随迁范围扩大至配偶、已婚子女、父母。

 

6月1号，该细则正式实施，当月*人数1.52万，这竟然已经是近年来济南的流入新高，实在是太惨了！

*人口有了回升，楼市是不是得热闹起来了？

看看济南的楼市，你就知道自己有多天真！济南的楼市依旧稳在谷底，纹丝未动。

7月、8月成交量没有任何起色，甚至还有所下滑，开盘成交率持续下跌，已破20%。可见，调低*门槛，来者不拒的人口引入，对此刻的楼市来说，收效甚微，或者说根本没用。

  

此外，“房住不炒”之下，济南想要解绑限购刺激楼市的法子也行不通了。3月，济南尝试先行区限购松绑，但不幸遭遇一日游。

*放松，泛不起楼市涟漪，限购也无法松绑，短期的政策的突破口全部被堵死。

济南的楼市像一潭死水，想要回暖，路还很远。

那，济南的楼市完全没机会吗？

 

3 

楼市虽然萎靡，但只要济南不倒，一切都还有转机。

而当下，可能是济南*的时机。

为何这么说？

因为山东省终于意识到济南的宝贵了！国家战略也哐哐砸向济南！

济南*缺乏的关注度，终于有了！

一直以来，济南在山东都是不受宠的二儿子，省会首位度常年位居全国倒数*。顶着省会的帽子，没有享受到山东的倾斜与重视，还要被省内其他城市嘲讽没省会样，何其憋屈。

山东沿海一圈的城市，不说青岛，连烟台和潍坊的关注度都快高过济南这个省会了。以固定投资为例，济南的固定投资不及青岛的一半就算了，2016年低烟台1322亿元。

眼瞅着隔壁家底不如自己的河南，砸锅卖铁捧着郑州一路反超，济南看在眼里，心里满是羡慕嫉妒恨。 

如今，郑州早已是全国九大国家中心级城市之一，而山东，纵使有济南和青岛两座城市去竞争，又有什么用呢?两座城市都差点火候，经济在万亿附近徘徊，人口未破千万，辐射能力都差了点意思，想要成为第十座中心城市？难！

所幸，山东终于明白过来，当下城市竞争比的绝不是核心城市的多少，而是核心城市的大小，紧锣密鼓的搞起了强省会战略。

这几年，济南的春天似乎真的来了。 

2018年6月,撤销济阳县,设立济南市济阳区，济南北岸腹地增加；

 

2018年，济南新旧动能转换综合试验区获批，济南开启北跨建设元年；

 

2019年8月，中国（山东）自由贸易试验区济南片区正式启动建设，济南迎来自贸区利好；

 

2019年10月9号，济南兼并莱芜，直接在行政区划上为济南“扩容”；

 

2020年5月，济南再迎黄河流域生态保护和高质量发展战略。

 

十六年没有大动作的“北跨”也真正动了起来。早在2003年，济南就想要北跨，扩大城市格局。但是直到2018年，新旧动能转换先行区落地，才得以真正施展。

一部济南“北跨”史，充分折射出济南发展困境：济南欠缺的从来不是技术，而是国家与省会的政策关注。

此刻，济南终于等到了，头顶三大国家战略利好，济南的省内关注度也得到了提升，翻盘的机遇点已经加满！

 

4 

虽然此刻，济南的楼市只是一摊死水，但随着强省会战略，济南未来发展潜力巨大，楼市随时有盘活的可能！

那么，当下入场济南，板块应该如何挑选呢？关注点在于核心与改善板块。

济南“北起”战略如此火热，买房要向北吗？

非常不建议。其一，北跨是一个长时间动作，真要发展到北岸，少说也得十年；其二，城市北面多工厂，环境混杂，居住体验较差，当下选购的方向依旧在东部与南部。

东向是济南这些年主打的方向，跟着奥体CBD买肯定没问题，如果资金实力有限，可以顺着东拓轴线考虑。奥体CBD板块，是济南的政务中心与商务中心，因此买房离它越近越好。此外，紧挨着该板块的高新核心区也是优质的选择，在2019年济南整体阴跌的情况下，降幅依旧可控。 

东部的选筹逻辑是奥体CBD板块（2.6w/平）>汉裕板块（2w/平）>唐冶板块（1.3w/平），根据自己的资金实力去选购，注意避开北部变电站、炼钢厂等污染源。

南部市中区南二环板块也可以关注。南二环板块的价值点在于居住舒适度的稀缺性，整体基本面较好，居住环境优美，靠近高校，人才集聚。并且由于南控战略，南部山区成为房地产禁区，后续供地稀缺，作为传统富人区，保值能力还是比较强。

但是随着济南办公中心的东迁，该板块未来暴击机会不大，优点就是居住属性稀缺，保值能力强。

北向关注重点在天桥区的小清河流域，均价在1.5万附近。北跨战略实施*先惠及的肯定是城区北部的天桥区。上半年天桥区的拍地成交率高且去库存周期较短，在整个济南省还是很能打的。但天桥区很大，重点关注小清河流域，因为不同于天桥区政府板块的脏乱差，小清河流域各板块环境不错，距离市中心的距离尚可，可以持续关注。

总的来说，此济南的投资逻辑是：优先东部，侧重南部，关注北部。

此刻，想要投资济南的楼市，短期预计要降低，长期要宽容，济南的发展势必是一条充满波折、痛苦又上升的道路。

眼前房价挤水未必是坏事，毕竟只有健康的楼市才能托起一座昂扬的大城！

济南的楼市中优质地块和项目都可以考虑入手了，早早布局才有更大收获。

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