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房价红线来了,每年只准上涨5%!

来源:吉屋网   发布时间:2020-11-20

今年,楼市可谓是几经波折,全国楼市都在颤抖。

今年以来,官方调控楼市的工具越来越有创新性了。继通过“三条红线”摁住房企加杠杆后,现在又对房价涨幅划出了红线。

近日,厦门住房保障和房屋管理局发布了关于《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)公开征求意见的公告,明确“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务。其中明确提出,未来新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

通过“有形之手”对新建商品房进行限价,这是当下很多城市都在用的招儿,但不管是在官方还是市场看来,其都是临时性的、非正式的权宜之计。

此次,厦门通过发展规划形式将其变成了新常态下的“长效机制”,至于其符不符合市场经济规律,暂且按下不表,至少有一点是可以明确的,即官方政策工具箱里又多了把利刃,考虑地方之间会相互借鉴抄作业,也就意味着未来会有更多地方采用此辣招。

换言之,厦门这种针对房价上涨的定向、精准、长效的调控措施,可能会对国内房价产生深远性影响。

当然可能有人会不太看好,毕竟前车之鉴就在眼前。

厦门对房价涨幅划定红线的做法虽有创新性,但并非首创。事实上,早在去年底时,深圳住建局为了打击小区业主哄抬房价,设置了5%年涨幅的一个投诉门槛。

然而,今年上半年深圳楼市的疯狂大家都有目共睹,这一措施似乎并没什么卵用。

笔者认为,虽然都是为房价涨幅划定红线,但厦门和深圳的“限涨”措施还是有本质性区别,深圳是针对二手房,二手房本身就是一个高度市场化的市场,对头对多头,官方很难管的过来,而且监管成本高昂,可谓事倍功半。

而厦门针对的是新建商品房(即一手房)则恰恰相反,其是一个高度集中化的市场,房企每次开盘前都需要向有关部门进行价格备案,以什么样的价格去卖,决定权是在官方手中。

换言之,在新建商品房市场,官方想限制价格涨幅,太So Easy了。

下面我们就看看,该长效机制未来几年会对厦门楼市和房价产生怎样的影响。

首先,若以5%涨幅上限去看,厦门未来5年的一手房房价总净涨幅只相当于过去5年总净涨幅的44%(保守估计),一半都不到。也就意味着,厦门房企若以过去5年经验作为其拿地投资依据,怕是要栽大跟头

假设5%是年复合增长率,大致可推算出未来5年,厦门一手房房价总的净涨幅的上限为27.6%。

根据国家统计局公布的70城房价指数显示,较于2015年基数100,厦门截止10月的房价指数为162.5,在70城中排第七当真不低,算下来净涨幅为62.5%。未来五年涨幅仅只有过去五年的44%。

从第三方机构统计的数据去看,厦门现在的新建商品住宅均价较于2015年,涨幅是翻倍了。若此为依据,未来五年的新房房价涨幅连过去五年的30%都不到。

另一方面,从去年到今年上半年,厦门商品住宅的土拍溢价率则一直保持在18%。房价涨幅被卡得死死的,地价涨幅却居高不下。这对于容易陷入“赢家诅咒”的厦门开发商而言,无疑是一个巨大的挑战。

其次,即便没有5%的涨幅红线,在现有限购、限售等辣招下,厦门房价还能否涨得起来都还是问题。

由上图可见,从2015年到2018年,厦门新房房价像窜天猴似得在飞涨,但从去年到今年上半年,厦门新房房价明显上涨乏力,进入盘整期。

背后原因主要是,前两年厦门下的限购、限售等猛药,慢慢地起作用了。

虽然今年以来,厦门通过放松落户限制,间接为楼市输送新鲜血液,但只要这些限购限售措施继续执行下去,即便不设5%的红线,厦门新房房价也很难再窜起来。

再次,除了设置新房房价5%的涨幅红线外,在新规划中,未来几年,厦门还将大幅增加住宅土地供应。

《规划》指出,十三五期间,厦门全市累计供应居住用地502公顷,建筑面积1570万平方米,其中商品房、保障房、安置房占比分别约40%、40%、20%。

也就是说,过去五年,厦门商品住宅供应量达628万方。这是明显偏少的,由上图可见,厦门过去几年的商品住宅入市供应量明显少于2013年到2015年。供给相对偏少,也是过去几年厦门房价飞涨的另一大直接原因。

未来几年,又将是另一幅画面,厦门住宅供应量将实现翻倍增长。

根据规划,十四五期间,厦门新增住房供应总量约38万套,面积2950万平方米。

其中,商品住房供应量约12万套,面积1300万平方米,占比约45%;保障性住房供应量约10万套,面积600万平方米,占比约20%;市场化租赁房供应量约10万套(间),面积450万平方米,占比约15%;新建安置房供应量约6万套,面积600万平方米,占比约20%。

所以,从供需的角度来说,未来几年,“供给侧”(由供给不足变成一定程度上的供给过剩)将不会再成为厦门房价上涨的助推器。


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