.png)
选房阶段，需要根据自身需求，去着重了解品牌、产品和配套这三方面。
1.关于品牌
选择开发商，口碑和实力是关键。
中国指数研究院和克而瑞地产研究院，是国内比较权威你的房地产统计机构，每年都会发布房地产企业相关榜单排名，实力开发商往往名列前茅，可以作为优先项来进行选择。
口碑对于一个开发商来说也很重要，珠海华发、广州越秀、杭州滨江等在当地美誉度极高的品牌，也是选择开发商的参考之一。
2.关于产品
看产品本身时，户型、楼层、朝向是考虑重点。
① 户型选择：
房屋的进深和面宽比介于1:1.5*，进深太大容易采光不好，面宽越大南向厅室越多，居住越舒适；
图源：网络，侵删
户型要方正，不规则、缺角、长走廊户型都会浪费房屋使用面积；
好户型要懂得动静分区，动静区域交叠越少越好，各空间的家人活动可以互不干扰。
② 楼层选择：不同高度建筑对应不同的黄金楼层，多层（1-9）楼的4、5、6层相对来说为黄金楼层；小高层（9-11）的5-9层相对来说为黄金楼层；高层(12-30)的15-24层为黄金楼层。总结来说，就是选择建筑的1/3-2/3之间楼层。
③ 朝向选择：普遍的朝向选择排序为：南>东南>西南>正东>东北>正北/正西>西北，考虑南北方差异，北方严寒地区优选温暖避风的西南向，南方炎热地区优选通透性好的东南向。
3.关于配套
主要包含两部分，即内部配套和外部配套：
内部配套：绿地率、物业、停车位、容积率、运动设施
外部配套 ：医院 * 商业 交通 公园
① 绿地率：越高越好，一般新建住宅绿地率不低于30%。
② 物业：品牌物业>自营物业>野鸡物业，好的物业也是房子保值*的影响因素之一。
③ 停车位：普通小区车位比至少1:0.8以上，车位比1:1及以上更佳，大户型的改善小区起步要1:1.5以上。
④ 容积率：高层容积率不超过4.5，多层住宅不超过2.5为好，通常容积率较低的小区，后期更容易*。
⑤ 运动设施：泳池、健身房、瑜伽室，有*，没有也无伤大雅，但要避开有球场的楼栋，容易有噪音影响。
⑥ 商业：项目周边不超过3公里的商业配套，是比较合适的距离。
⑦ *：同样是项目周边3公里有中*配套为上，有小孩的家庭，优选有老牌*和名校分校配套的小区。
⑧ 交通：选择距地铁800米内的准地铁房为上，除地铁外，其他公共交通步行5*通达即可。
⑨ 医院：3公里范围内要有一到两个大型医院，小区周边有便民药店或社区医院的基础配置。
⑩ 公园：这种自然景观，数量越多距离小区越近越好。
心之所向——买房
买房阶段要涉及到钱款进出，建议要更谨慎。
1.购房流程：签订认购合同、支付定金、资历审查、签订购房合同、银行放款、收房交接、缴税办产证。
2.买房花费：30%-70%的*款；个人首套90平及以下1%的契税，90平以上1.5%的契税，个人二套90平及以下1%契税，90平以上征收2%的契税（北上广深不适用）；几千到上万的房屋维修基金；每件80元的权属登记费；2千到5千的装修保证金（可退）；每平方2-5元不等的物业费，半年起缴；万分之一到万分之五的房屋评估费；1000-5000元的按揭服务费。
以上为新房的买房开支，如果是二手房，还要缴纳0.5%-3%的中介费；一些涉及赎楼的房屋还要支付1.2%的赎楼担保费和约1%的短贷利息；还有个人所得税、增值税、豪宅税，具体数额如下图。
3.查五证二书：相当于项目开发商的身份证，证件齐全才能行使合法权利（卖房），通常会在售楼处公示区公示出来。
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。
二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
4.签合同：确认证件齐全再签合同文书，签合同时要注意合同内一下几点细节。
注意交房以及缴纳购房款时间的期限约定，查看违约赔偿金额是否对等；注意合同中的空白条款，如无内容填写切记对空白处做划线处理，避免后期被做手脚；注意合同的补充协议，可以在签订时要求把一些开发商的口头承诺写进补充协议。
心驰神往——收房
1.查三证一书
三书一证一表：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》)。
以上证件的齐全出示，意味着房屋是否符合原规划要求，否则可以视为没有达到验收标准的建筑，证件不齐全不要签字收房。
2.验房
验房也是一个相对繁琐的事情，需要前期准备和现场勘验两部分的准备。
前期准备：验房前需要携带购房合同、装修确认单、户型图，以及一些现场勘验工具，比如卷尺、空鼓锤、电笔、弹珠等。
现场勘验：首先确认户型空间是否跟户型图相符，再次核对购房合同中的装修房承诺，和建筑建材品牌款式是否相符合，接下来就是比较细节的检验流程，需要分别对不同房间、墙面、地面、设备等进行检验。
客厅及卧室：
首先检查防盗门及室内门窗是否牢固，开合是否顺滑，防盗门要注意门侧是否有永久性钢印，多在门扇或门框铰链边1.5－1.7米处，有钢印才是有防盗性能的防盗门；
多层住宅及以上的落地窗，按规定需要使用安全玻璃，即玻璃边框上需要有3c标志；
检查屋顶高度是否与合同相符，可用卷尺在室内多点测量房顶高度，以确认顶面是否不平整；
室内墙壁要注意是否有脱落、裂痕以及空鼓，使用空鼓锤轻轻敲击墙面，通常空鼓率超过5%即可判为不合格。
厨房：检测排烟是否顺利，具体可以点燃卷纸放置在排烟口下10厘米处，开启排烟检查是否顺利抽走烟雾；查看水管冷热水情况，确认是否连接对应管道。
卫生间：检测排风口是否通畅，回风阀是否有效；淋浴排水实验，检测下水是否通畅，在地面丢掷弹珠或乒乓球，查看是否朝地漏方向滚动，通常卫生间会有1%-3%的排水坡度，阳台排水检测同理。
其他细节：电笔检测室内插销是否通电；室内各个开关检测；室内环境检测甲醛、苯等有害物质是否超标；水电燃表是否归零。
总结
今年是特殊的一年，受疫情影响，很多城市市场发生变动，愿人人都能买到称心如意的房子。
核桃找房，严选品质好房！
http://zz.hetaozf.com
- 买房
- 选房
- 品牌
- 收房
