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没有多年的投资经验和设身处地的看房买房，是根本无法准确判断楼市行情的，没有真金白银的出血，是根本不可能总结出*手实操技巧的。道理很简单，都没有在赌桌上输过钱，你装什么老千！
今天分享下，如何才能精准判断房价走势，并且抓住买房时机？
楼市正在迅速启动，回暖城市要尽快入手。
人就是这样，机遇总是转瞬即逝，不用嘴硬，痛不痛，自己心里知道！
1
政策决定涨跌、需求决定幅度
我国的房地产是典型的政策市，房价涨跌的开关就在调控政策里。但是，能涨多少，不是官方能控制的。比如去年双11，深圳调整豪宅税，一定想不到会导致房价涨幅如此之大。而真正影响深圳房价涨幅的却是大量的刚需改善和投资需求。需求越大，爆发力才越大，短期上涨幅度才越大。
而像天津、石家庄、济南这些城市，本身经济转型就不顺利，没有亮点，高收入人群少，本地人又不缺房子，人口增量不足，即使调控放松，涨幅也是有限的，反而调控一收紧，跌幅会很大。
所以，一线和强二线城市，只要调控政策有些许放松，或者央行货币政策进入宽松周期，涨幅都会很大，这就是极为强烈的入场信号。
而弱二线和中西部东北地区的三四线城市，除了调控放开外，还得要人为创造需求，比如棚改，比如限购彻底取消。
所以，房价涨跌的决定权在政策，但是涨跌幅度的大小在于这座城市的需求多少！
2
死盯二手房成交量
新房成交量基本是跟着每个月新盘的开盘量走的，所以，多点少点，意义不大。而且新盘成交均价也是和开盘项目的贵贱有关，所以参考价值也不大。
但是二手房成交量却是**真实的市场热度反映。只要在调控政策放松的背景下，二手房成交量连续3个月上涨，那么，上涨行情就确立了。此时，必须尽快入场。
所以，大家想要准确掌握各自城市的楼市行情，*步就是要先学会分析官网和机构的二手房成交量数据。
3
定调
每年年初两会的政府工作报告，每季度一次的政治局会议，年底的中央经济工作会议，都是决定楼市阶段性走向的关键节点。
比如2018年7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，直接导致全国楼市在2018年下半年进入寒冬。
比如2019年4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒，直接结束了2019年的小阳春行情。
比如2020年5月22日政府工作报告中直接明确：“综合运用降准降息，推动利率持续下行。引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。所以，我们疫情之后开启了全面降准降息，M2连续7个月2位数增长，货币持续宽松。
这些重大会议，通常都是楼市行情的转折点，必须重点关注，如果你不会分析，那就来看我的分析。
4
媒体宣传
高层会议定调之后，各级层面的媒体和报纸就会持续性的宣传报道。
比如2015-2016年去库存时，就整天报道，房企日子难熬，各地空置房高企。比如今年疫情，要降准降息，扩张M2，就整天宣传小企业困难，经济下滑。年初时，高层呼吁给各房企纾困，媒体就开始宣传房企资金链有问题，房子卖不掉，于是乎，各地政府纷纷援助房企，免息贷款，土拍资金缓缴，竣工日期推迟等。
一定要记住：各大主流媒体开始不断宣传房企困难、库存高企、应该满足居住和改善需求的时候，就是政策开始松绑之时。
5
中介朋友
务必要结交几个靠谱的二手房中介朋友。当然不是那种一面之缘留个电话的那种，这种关系他们只会不顾时机的整天怂恿你卖房买房。
你要结交的是那种每个月可以约出来吃个宵夜，喝个大酒的中介朋友。关系熟络之后，你才能从他们嘴里知道当下这个城市成交量到底如何，买房子的人多不多，观望的多还是行动的多，房价有何波动，砍价空间有多少，房东强势还是买家强势？这种行情，你一个月了解一次就足够，不用很频繁。但是在年初和年尾时，要时刻保持关注，因为年初和年尾的热度，通常可以代表整年行情的好坏。
当然了，能认识中介店长更好，毕竟资格老，看问题准，把握行情靠谱。老中介在多年的牛熊转换行情里摸爬滚打，对趋势非常敏感。一有反常行情，他们是*先体会到的。你要做的就是，对市场的把握要和他们保持同步。
你醒悟的时间，比市场启动时间晚1个月，属于 正常情况，晚3个月还来得及，晚6个月，你就基本买在了高位，晚一年，就是典型的马后炮，这就是绝大多数人的状态。贫富分化，就是这样造成的！
6
眼观六路耳听八方
平时逛街，除了看美女豪车之外，要特别留意房产中介的状态。如果总是有很多中介小哥在小区门口等客户或带看，那么说明*近热度不多。相反，如果中介小哥都是在马路边竖牌子和发传单，说明带看很少，行情不行。
假如听说朋友、邻居和同事买房子或者卖房子了，一定要厚着脸皮去问下，成交价格是多少，比他挂牌价高还是低，买的新房或者二手房是否抢手。
一个人，不可能每年都买卖房子，所以，你离*线市场总是会有距离，弥补这个距离的办法就是从周围人买卖房子的经历中，来摸底这个市场的真相。
总之，就是不间断的要让自己能够听到来自楼市*线的声音。决不能整天闭门造车，看统计局数字和新闻联播。
7
家庭必备3套房
在同一个城市之内，一个家庭拥有3套房比较合理：一套大户型自住，一套学区出租，一套投资房跟热点。只有这样才能把房产的自住、配套和金融属性完全兑现出来。
自住房就买品质*的小区。学区就买***梯队的老破小挂*，学区老破小可以说在全中国都是涨幅*，成交*快的房产，没有之一。投资房就用来紧跟热点板块。比如在上海，近年来房价涨幅*的就是前滩、张江、大宁。深圳涨幅*的就是宝中、南山。东莞涨幅*的就是松山湖、南城东城、临深。
这3类房产你全都覆盖拥有了，那么，每一轮房价上涨红利，你就都能吃到。
因为每个行情之下，房价上涨的类型是不同的。房价下跌期，学区*抗跌。房价横盘期，有规划利好的楼盘涨幅*快。房价普涨时期，高品质改善房就会特别吃香。因此，对你来说，房产布局的前期，数量不重要，重要的是品质房、学区和投资房要全覆盖。
只有同时拥有了这3套房，你才能抓住每一次上涨机遇，不至于错失踏空！
8
夫妻分开*
手中有钱就是没有房票，他们也知道北上深好，也知道杭州南京成都值得投资，但就是苦于没有房票。
真正有魄力的执行者，是绝对不会抱怨的。不少人他们都是同时具有两个一线或者强二线的多张房票，他们是如何做到的呢？
那就是夫妻二人分别*在不同的一线和二线城市！
虽然有些城市是可以补社保获得房票的，但是这条路正在被逐渐堵死。而等待社保缴够3年5年，黄花菜都凉了。其实，更保险更靠谱的渠道就是直接*来获得房票。
比如，老公*上海，老婆*杭州；老公*北京，老婆*深圳。这样，你就同时拥有了两个优质城市的房票和读书学票，两个城市都可以购买至少两套房产。
楼市从来都是轮动的。2015年就不用多说了，就拿今年来说，深圳*先开涨，然后就是上海、杭州、南京、广州，*近北京回暖也已经很明显。
如果你同时在两个核心城市具备房票，你就相当于在一次轮动中吃到了两次红利。别人在两个牛市才能赚到的钱，你一个牛市就赚回来了！
所以，没什么好抱怨的，房票从来都不是阻碍，整天苦于没有房票的人，其实要么就是没钱要么就是没脑子！
9
逆人性
房产买卖是逆人性的。千万别对房子产生感情。你的感情，在接盘侠眼里，一文不值。不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得一塌糊涂，一定卖不了好价钱。
对房子不要产生感情，别觉得老房子承载了你的青春和回忆，舍不得卖，更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜，这些都是极其错误的思想。
房产买卖，只需要考虑保值和增值，其它一切皆是浮云！
10
机遇就是阶级
行情来的时候，有钱要买，没钱想尽办法也要买。房票不是问题、贷款不是问题、*也不是问题。
是否买房，有且仅有一个决定因素，那就是行情是否来临。因为你会发现，房价上涨之后，之前你遇到的所有问题都不再是问题。
千万不能因为客观条件的限制，而错失重大机遇！条件是可以创造的，但是机遇是需要等待的。
一次机遇就是一个阶级！有经历的人一定*懂这句话！
11
忽悠人的砖家
我崇拜科学家、崇拜文学家、崇拜音乐家，唯独看不上经济学家，尤其是喜欢评论中国房地产的经济学家。因为，他们的眼光根本不如我。
千万别盲目听信经济学家的言论，包括已经过气的和现在正当红的。经济学知识根本解释不了我国的房地产市场，这个道理20年内无数次应验。不是经济学家学术浅薄，而是资本主义的那一套根本不适合我们。
中国的楼市行情，只有一种人可以准确预测，那就是在每一次牛市里都买过房的人。
只有在*线市场里摸爬滚打过的人，才有资格谈论楼市。*实用的经验永远不会出现在书本上。所以，千万别迷信砖家，名气越大，水平越差，因为他已经和市场脱节！
核桃找房，严选品质好房！
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