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第二个对楼市下狠手的城市!房地产出现两大新变局

来源:吉屋网   作者:chensongge   2020-08-31 17:19:44
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深圳的楼市调控新政出台已经过去一个半月的时间,影响力正在持续落地发酵。


深圳之后,2020年第二个对楼市下狠手、“来真的”城市出现了!



它既不是刚刚被住建部叫去开会的沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州,也不是7月24日参加副总理主持的房地产座谈会的北、上、广、杭、宁等10城市里的一员。
 
它甚至连副省级城市、省会城市都不是,只是一个普通的地级市—— 无锡!
 
8月30日,无锡发布 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ,这个通知基本参照深圳7月15日出台的“新8条”, 力度远远超过众多“意思一下”、“罚酒三杯”的城市。
 
具体调控措施包括:
 
1、市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由 2年调整到5年 (限售两年政策维持不变)。
 
2、对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的, **比例调整为不低于60% (之前为40%)。
 
3、 夫妻离异后2年内 购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。
 
4、金融监管部门要严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。
 
5、严厉打击炒作学区概念、哄抬二手住房价格行为。其中一个狠招是: 探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。
 
6、 停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。
 
7、 增加住宅用地供应, 2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。
 
8、建立房价、地价联动机制,有效管控土地价格,热点区域严格执行  “限房价、竞地价” 出让模式。
 
9、严格落实开发企业购地使用自有资金规定,金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。
 
上述措施里的1、2、3、5都跟深圳7月15日出台的调控措施非常相似。比如通过离婚买房的,被严格限制住——深圳是3年,无锡是2年。
 
“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”,也是参照深圳的做法。
 
“严厉打击炒作学区概念、哄抬二手住房价格行为”,深圳也有先例。具体做法是,对于业主哄抬房价的小区,停止其交易过户。无锡除了“三价合一”,估计也会参照深圳的做法,对表现恶劣的楼盘采取行动。
 
措施4和9,都跟国家目前强调的“实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”有密切关系。可以说,将来房地产金融审慎管理制度,一定是要管理资金流向的,不仅仅开发商的“三道红线”这么简单。
 
无锡措施的第6点,应该是*例。
 
今年2月12日,无锡曾发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》,给予了房地产行业一系列利好。
 
比如:房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业等可申请延期缴纳税款;银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷;已经领取施工许可证范围内的楼栋,企业可提前申请拨付重点监管资金,完成25%以上投资额即可申请预售等。
 
现在无锡市政府明确:“停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。”这意味着上述利好里的部分内容,被终止了。
 
至此, 无锡可能是*个实施“疫情期间房地产救市政策逐步退出”的城市。
 
从这一点看,无锡的调控带有里程碑意义。
 
毫无疑问,无锡成为2020年继深圳之后, 第二个“真调控”的城市,第二个下狠手的城市。
 
在无锡的面前,一些副省级城市恐怕要汗颜了吧。至于刚刚被住建部叫去开会的6个城市,也要加紧出台调控新政了。
 
我们不妨看一下国家统计局公布的7月新房价格变动情况:
 

可以看出无锡今年7月新房同比涨幅是9.6%,远远超过了去年GDP的增长,距离目前M2的增幅差距不大。
 
至于刚刚被“叫去开会”的银川,同比涨幅是17.6%,唐山是16.1%、成都是9.6%、沈阳是9.0%、长春是7.3%,常州没有纳入70城监控、数据不详。
 
也就是说,没有被叫去开会的无锡,其实涨幅超过了去开会的多个城市。
 
由于常州代表江苏去开会了,所以住建部没有叫无锡去,否则江苏面子不太好看。其结果是:无锡抢先出台了调控措施。
 
上图:无锡汇聚的资金总量已经逼近2万亿,今年上半年增速不断回升,显示热钱流入无锡非常明显。而无锡的GDP也在上半年全面转正,显示稳增长成效显著。

在这种压力下,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市恐怕不好意思再“犹抱琵琶半遮面”了吧。
 
8月28日,深圳住建局局长曾透露,深圳之前的楼市调控是“行政手段为主,经济手段为辅”,未来将调整为“经济手段为主、行政手段为辅”。
 
不要以为这只是深圳的想法,这也是7月24日副总理座谈会透露的信号,那次会议上提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”、“发挥财税政策作用,有效调节住房需求”。
 
所以,未来通过税收、差别化的房贷*和利率来调节,将会越来越普遍。

比如2年或者3年限售,可能变成:买房2到3年内出售征收特别印花税等。如果特别印花税是房地产官方评估价的10%(200万的房子要交20万),估计炒房的人会大幅减少。
 
又比如契税,国家立法明确的税率是3%到5%,但目前一般征收1%、1.5%、2%,*3%。将来对于频繁交易的房屋,将来也可以加到5%,这是法律允许的。
 
上图:无锡固定资产投资在疫情之后也出现了V型反转,所以有条件调控楼市

无论深圳还是这次无锡,都对离婚买房进行了封堵。离婚买房的人比例未必高,但不堵住漏洞,就等于变相鼓励,*终造成中国离婚率虚高,对社会风气带来不良影响。
 
2020年已经过了8个月,楼市从冰冷到局部回暖,甚至局部过热。官方对楼市的看法也发生了重大变化,2月到3月密集出台的支持楼市的政策开始收回。楼市宝贵的“稳增长动能”,要留到以后困难的时候再用,现在必须保持稳定。
 
至于“真调控”的城市、下狠手的城市,目前只有深圳、无锡,其他的都比较温和,甚至有点敷衍。

展望未来,学习深圳无锡做法的城市会越来越多,楼市调控的机制将更加健全。
 
总之,今年楼市调控出现了两大新变化:
 
*,建立了“房地产金融审慎管理制度”, 房地产开始“享受”金融业才有的严格、全面监管,官方将设立众多具体指标,随时严格监控楼市,楼市的剧烈波动将越来越难。
 
第二,楼市调控的经济手段权重在增加, 税收作用在加强、差异性的房贷政策在加强。现在国家在对实体经济减税,需要有新的税收来源。

展望未来,实体经济的税率将有所降低,而房地产的实际税负将继续加重。


无锡绝对不会是*后一个真调控、下狠手的城市,至于下一个是谁就只能等着看。


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