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买房需要考虑的细节因素有很多，比如很多买房小伙伴对贷款年限及还款方式特别关心。2016年济南首套房贷款利率可以做到9折，2019年首套房贷利率很多银行上浮10%。一反一正，月供差距很明显（贷款100万，月供相差800块左右）。
今天我们一起探讨一下：还贷方式是选择等额本金还是等额本息？房贷是提前还清合适，还是尽可能把战线拉长？
NO. 1｜壹
等额本金真比等额本息合适吗？
首先我们要知道何谓等额本金和等额本息。
等额本金：可以通俗理解为每个月还款额从高到低逐渐递减，也就是呈现出在整个还款周期当中的一种前高后低的模式。
等额本息：就是在我们整个还款周期当中，我们的还款金额每月都是一模一样，未发生任何改变。
购房者在办理住房贷款的时候，很多银行工作人员会建议：如果你想省利息，可选择等额本金。等额本金虽然早期还款压力较大，但从整个还款周期来说，它的总利息较之等额本息低。
此建议不能说不对。但如果我们站在更高的维度重新思考这个问题，或许会有其他答案。
目前中国长期处于M2高起的负利率时代。什么是负利率？就是通货膨胀率高过银行存款利率。举例而言，今天到银行存了100块钱，银行的利息是3%。明年银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明年105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。
在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富。当然有一个前提，就是个人的资产必须是安全稳固增长且现金流安全，才符合这个模式。如果杠杆压力太大，容易崩盘。
在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能在前期少还，因为今天的钱永远比明天的钱更值钱。基于目前负利率大背景不发生改变的情况下，在全球低息环境不发生改变的情况下，我们可以考虑选择等额本息的还款方式。不要在乎这个20年、30年周期完了以后的总利息，曾有媒体测算过，八十年代万元户的购买力相当于现在的200多万。近几十年来的通货膨胀程度，可见一斑。
NO. 2｜贰
等额本金前期还款多的秘密
等额本金前期月供还款较多，只是因为前期多还了本金，前期所还利息基本是一样的，这样做既痛苦又没有必要。
不要太在意现在的利息，而要在意你的资产收益能否跑赢利息。如果收益能够跑赢利息，就说明你借来的鸡生出了更多的蛋，你真的能够获得借鸡生蛋的这样一个复合投资效应、倍增效应；如果你借来的鸡生不了蛋，或者说你的投资跑不赢利息，那么只能说你的投资能力太弱，或者说你的这笔投资是错误的。你需要尽快处理掉这个负债，比如那些买在章丘高位站岗的投资客，就是这类错误投资的典型代表。
很多人会急不可待把辛苦赚来的钱用于提前还贷，这点从个人配备资产的角度有待商榷。首先从时间节点来看，如果正常还款5年后，再提前还款非常不明智，因为前5年所还的大部分是利息，5年后再提前还款已经意义不大了。
核桃找房济南楼市参考曾发文计算过：前5年所还房贷中73.9%还的是利息，本金仅占26.71%；前10年所还房贷总金额更是占到30年利息总数的50%左右。
如果特别有钱，买房可以不用贷款；如果贷款买房，就说明手里资金有限，5-10年后再提前还款已经不合适了，因为大部分利息早就还完了。
NO. 3｜叁
建议选择等额本息
在负利率的大背景下，个人建议尽量选择等额本息，以降低我们前期还款的压力，把更多的债务抛给未来。如果读懂了以上文章，那么该选择多少年期，大家也应该有了自己的答案。
至于贷款年限，个人建议尽可能选择所能贷款的*长年限。如果你的前期投资时机选择合理、目标选择正确的话，就能很快基于这种杠杆效应而使你的资产倍增。
可以把省下来的钱用于个人消费，或者带着孩子去见识世界。不要在自己*黄金的年龄、*需要钱的时候做苦行僧，等到将来七老八十的时候，省下来的那点利息，基于这个不真实的、巨大的负利率通胀是完全没有效用的。
*后强调一下，合理的财务配置一定是杠杆控制在合理范围内。没有杠杆，负利率或者说通货膨胀会稀释你的财产；杠杆过高，在经济下行期容易崩盘。
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