郑州正在被什么人瓜分？

来源：搜房网作者：13526411673 2018-05-08 14:30:15

郑州买房交流群-83群（411）

前几天很火的一篇文章《上海正在被什么人瓜分》，有理有据的分析了“上海到底是谁的上海”的问题。到较后才发现，上海原来早就不是上海人的上海。

那么，牛皮哄哄的国际郑呢？又在被什么人瓜分了？将来又会是谁的郑州呢？

郑州常住人口里的猫腻

今年4月26日，郑州市人民政府网发布《2017年郑州市人口抽样调查主要数据公报》。公报显示郑州市常住人口为988.07万人，比上年的972.39万人增加15.68万人，增长1.61%。

全市常住人口中，居住在城镇的人口为713.71万人，占72.23%；居住在乡村的人口为274.36万人，占27.77%。与上年相比，城镇人口增加23.12万人，乡村人口减少7.44万人，城镇人口比重上升1.21个百分点。

但是在公报中，没有显示一个重要的指标，就是“户籍人口”。常住人口指的是居住在本乡镇街道、户籍在本乡镇街道或户籍待定的人；居住在本乡镇街道、离开户籍所在的乡镇街道半年以上的人；户籍在本乡镇街道、外出不满半年或在境外工作学习的人。

那么，郑州到底有多少户籍人口？常住人口里又有多少是“外地人”呢？人口统计的公报里，一直未有披露。但是，我们却可以从别的数据口看到一些端倪。

第六次人口普查中，曾经公布郑州市区户籍人口达269万人，常住人口达694万人，总体郑州本地人口与外来人口比例将近1:1.5（即外来人口占郑州人口总数的60%）。城区人口密度仅次于广州，居全国第2位。郑州超过一半的人口是没有郑州户籍的“外来移民”，他们活跃在郑州的绝大部分生活空间，扮演者“郑州人”的角色。

根据2017年7月5日，郑州市政府对外发布的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》里面提到的，2020年，郑州市户籍人口达到410万，同年的常住人口数量目标是1245万人，户籍人口与外来人口比为1:1.9，即外来人口占总人口的77%。可见，随着人口总量的增加，这个比例还在进一步加大。户籍制度的放开，可能会缓解一部分*的尴尬，但是，从目前的效果来看，并不理想。

因此，就户籍人口和非户籍人口的人口比例来说，郑州更像是“外地人”的郑州。

郑州正在被“外地人”瓜分

郑州不仅是郑州人的郑州，更是河南人的郑州，未来还将是全国人民的郑州。

2017年河南总人口10852.85万，郑州的人口占比仅仅9%。对比武汉占全省五分之一人口，西安占全省三分一人口的比例来说，郑州常住人口还有比较长足的上升空间。

与此同时，郑州近五年人口净流入数量居中部名列前茅（目前增速有所下降，每年大概20万左右，还是很大的量的），全国前五。2017年，河南省去年新增流动人口40万，郑州新增人口20万左右，占了一半。

京沪广深的房子是为全国精英准备的，是全国人民在推动，省会房子是为全省人才准备的，整个省的人在推动。

郑州早期的发展依托城镇化，还有城中村改造。土生土长的郑州人在过去几十年的城中村改造、拆迁中，补偿的住房和资金综合算下来，已经满足了自居房屋的需求。加上置换和改善购房，这些人对购房的需求较弱。

户籍制度放开之前，购房与户籍捆绑比较紧密，可以得出这样一个有意思的公式：

潜在外地购房人群=郑州市总人口-郑州市户籍人群-非主要年龄阶段购房人群-低收入比例人群-一等收入比例人群

用2020年的人口数来推算，潜在外地外地人群=1245-410-（1245-410）*25%-(1245-410)*10%=542万

根据2016年数据，15以下及60岁以上为非主要年龄阶段购房人群约占比25%，低收入购房比例人群和一等收入购房人群占比约10%。

也就是说，2020年，郑州潜在购房的外地人群数量预计能达到500万左右。如此庞大的外地购房潜在人群，已经超过了郑州户籍总人口。在加上，郑州户籍人群主要是改善需求，与外地购房客的刚性需求不同，导致了，郑州大部分房子都是被“外地人”买走了。

实际上，在现在，以及过去相当长时间内，郑州超过60%的房子都是被“外地人”买走了，这些外地人包括一线城市回郑置业的，也包括地方市县到省会买房，以及少部分的炒房团。

北京、深圳等城市的房产价格实在太高了，他们想炒也炒不动，因此，不少人就转战到郑州等二线城市了。

所以说，作为二线城市郑州，房价之所以能够不断上涨，一个根本原因是在于除了本地人群购房、换房需求之外，源源不断人口流入才是问题的根本。郑州在过去的几年时间内，平均每年新增20万常住人口，才是房价上涨的真相。

根据2016年购买商品住宅人员户籍分类数据，其中本市购房人群占比26.45%，外地购房人群占比73.55%。在外地购房人群中，本省其他地区（除郑州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%。这也和郑州市人口结构比例相吻合，非本郑州市户籍家庭是郑州房地产市场购房主力军。

此外，从*房客户户籍来源分析，可以发现，本省户籍人群是购房主力，占89.2%，省外占10.8%。

各省辖市户籍人口中，郑州市区及所辖县市的客户占30.3%，其他各省辖市户籍购房人群占58.9%，已经超过了郑州户籍购房人群。

而其中，豫东、豫南的人是购房的主力军，传统的人口大市周口、南阳、驻马店、商丘、开封这五个地市的客户占34.9%，这其中，周口客户占比12%，超过了郑州户籍人群购买量的三分之一，占各省辖市户籍购房人群比例的24%。

由此可见，郑州购房市场，河南各省辖市户籍人群所占比例比较高，外省户籍人群占比较低，说明郑州市对省外吸引力不足，而对省内的聚集效应较好，市场对本省人员的购买力依赖较重。

郑州已经实现了“河南人的郑州”这一基本立论，郑州正在被周口人、南阳人、驻马店人、商丘人等瓜分。

郑州房价基础的假想

河南城镇居民收入方面，全省前三名的城市分别是：郑州市36050元、洛阳市33273元、济源市30697元。

其余十五个城市的城镇居民年度人均可支配收入分别为：安阳市30421元、平顶山市29625元、许昌市29445元、焦作市29220元、南阳市29128元、新乡市29071元、漯河市28859元、濮阳市28823元、鹤壁市28519元、商丘市27595元、三门峡市27562元、开封市26864元、驻马店市26340元、信阳市26061元、周口市24313元。

河南各市农村居民人均可支配收入的情况，全省前三名的依次是：郑州市19974元、济源市16938元、焦作市16218元。

其余十五个城市去年的农村居民人均可支配收入分别是：许昌市15591元、鹤壁市15326元、漯河市14142元、新乡市13769元、安阳市13697元、三门峡市13084元、南阳市12718元、洛阳市12511元、平顶山市12222元、开封市12126元、信阳市11663元、濮阳市11652元、驻马店市10869元、商丘市10517元、周口市10170元。

从上述数据可以看出，在郑州买房群体占例较高的几个城市中，除了南阳，其他几个城市周口、开封、商丘、驻马店等无论是城镇居民人均可支配收入，还是农村居民人均可支配收入，都是全省倒数的。也就是说，越贫穷的地方，反而买房的欲望和行为越强烈。

那么，是不是可以做这样的假设这样：郑州房价的基础不是富裕，是贫穷。更多的人是因为贫穷，才进城买房。河南人对房子看得较重，即使举全家之力可以在郑州买房也要买，这样反而会有阶层晋升的机会？才会给家族的未来更多的可能？或许这才是郑州房价一直会涨的真相吧。

也因此，郑州，才会成为追梦者的郑州，才成为近千万人为了能过得更好，为了给家族带来更多希望而奋斗的郑州。